Suomen Kulttuuri­rahasto – kiinteistö­salkun myynti

Onko sinulla kiinteistöihin liittyviä suunnitelmia, haasteita tai ongelmia? Meiltä saat asiantuntija-apua vaativiinkin kiinteistö- ja tilajärjestelyihin ja keskustelu kanssamme on aina luottamuksellista. Olemme palvelleet kiinteistöjen käyttäjiä ja omistajia sekä koti- ja ulkomaisia kiinteistösijoittajia jo yli 40 vuoden ajan.

Suomen Kulttuurirahasto on yksityinen säätiö, joka jakaa apurahoja tieteen, taiteen ja kulttuurielämän eri aloille. Kulttuurirahasto on eurooppalaisessakin mittakaavassa iso säätiö, omaisuuden markkina-arvo oli viime toimintavuoden päättyessä yli 1,6 miljardia euroa. Varat on pääosin sijoitettu pörssiosakkeisiin, korkoinstrumentteihin ja kiinteistöihin, joista viimeksi mainittujen osuus on nykytasolla n. 13%.

Kulttuurirahastossa merkittävät sijoituspäätökset käsitellään raha-asiain toimikunnassa, jonka enemmistö on hallituksen jäseniä. Rahaston johtoryhmässä sijoitustoiminnasta vastaa varainhoidon asiamies yhteistyössä hallinnon asiamiehen kanssa.

Katso kuvatekstit klikkaamalla.

Kokonaiset toimistorakennukset ovat isoja sijoituksia ja vaativat remontteineen ja vuokralaismuutoksineen omistajaltakin aktiivista työpanosta. Lisäksi toimitilamarkkinoilla käydään aggressiivista, pikavoittojen toivossa välillä jopa epätervettä kilpailua vuokralaisista. Samalla kiinteistöjen kysyntä sijoitusmarkkinoilla on pysynyt vilkkaana ja hintataso terveenä. Kehityksen myötä Kulttuurirahasto päätti huolellisen harkinnan jälkeen käynnistää kolmen toimistokiinteistönsä myynnin.

Ecorum oli jo pitkään kerännyt Rahaston käyttöön tietoa markkinoista ja vuoden 2016 alussa myyntinäkymät arvioitiin hyvinkin otollisiksi. Lopulta Ecorum tuli kilpailutuksen jälkeen myös valituksi hoitamaan kiinteistösalkun myyntiä. Ennen lopullista valintaa oli tarpeen vertailla alan ammattilaisten näkemyksiä mm. myyntiprosessista, aikataulusta, myyntihinnasta ja palkkioista – sekä tietenkin tutustua tiimiin.

”Sijoitustoimintaamme tukee ja ohjaa asiantunteva raha-asian toimikunta ja osaavat hallintoihmisemme auttavat käytännön töissä. Mutta realismia on myös se, että fokusoituneesti varainhoitotehtäviin keskittyviä toimihenkilöitä on organisaatiossamme tasan yksi. Tarvitsimme siis kumppanin, jolle voimme ulkoistaa kiinteistösalkun myynnin, aina kaupallisia neuvotteluja myöten. Vakuutuimme Ecorumin transaktio-osaamisesta, markkinatuntemuksesta sekä kyvystä ymmärtää tilaajan toimintakulttuuria, tarpeita ja arvoja,” kertoo Rahaston varainhoidosta vastaava asiamies, Ralf Sunell.

 

Myyntiprosessi – strategian laadinnasta toteutukseen

"Salkkuumme kuului kaksi vanhaa toimistokiinteistöä Helsingin keskustassa sekä vuonna 2001 valmistunut toimistotalo Leppävaarassa – houkuttelevia kohteita, mutta kokonaisuutena portfoliolta puuttui helppotajuinen yhteinen nimittäjä. Lisäksi toisessa keskustan arvokiinteistössämme oli kauneusvirheenä yksi pienosakas. Ecorumin esityksestä kohteiden myynti päätettiin käynnistää samanaikaisesti – ja myydä kaikki yhdessä tai erikseen. Strategia myös puri hyvin, Aberdeenin pohjoismainen rahasto osti keskustan arvokiinteistöt ja Fennian hallinnoima rahasto Leppävaaran Basson," jatkaa Sunell.

"Myyntistrategia laadittiin huolellisesti ja taiten, neuvottelut ja raportointi asiakkaalle hoituivat mallikkaasti ja Ecorumin tiimistä löytyi myös venymiskykyä ja kekseliäisyyttä – jota todella tarvittiinkin, eritoten myynnin edettyä Due Diligence -vaiheeseen. Kun kauppatavara on pääosin yli sadan vuoden ikäistä, vaatii esimerkiksi kiinteistön korjaushistorian riittävä dokumentointi sekä erikoisosaamista että vaivannäköä", kuvaa Sunell hankkeen vaiheita.

"Vaikka aikataulumme venyi muutaman viikon yli vuodenvaihteeseen sovitusta takarajasta, meni kaupan toteutus kokonaisuutena hyvin maaliin. Ecorumin asiantuntemuksella onnistuimme herättämään sekä kotimaisten että kansainvälisten sijoittajien kiinnostuksen. Ja vaikka neuvotteluissa päädyttiin lopulta tekemään joitakin – lähinnä korjauskustannuksia koskevia – myönnytyksiä, pysyi kokonaishinta tavoitellussa haarukassa ollen linjassa myös Ecorumin ennakkoarvion kanssa. Kun myös yhteistyömme sujui mallikkaasti, voin lämpimästi suositella Ecorumia kumppaniksi muillekin kiinteistönomistajille," summaa Ralf Sunell lopuksi.

Ralf Sunell

- Rahaston varainhoidosta vastaava asiamies

SEB – uusi pääkonttori

SEB oli kasvanut ulos vanhoista toimitiloistaan. Kartoitimme Helsingin ydinkeskustan vaihtoehdot ja keksimme, että LähiTapiolan omistamasta talosta Eteläespan ja Kasarmikadun kulmassa saisi muokattua ”SEB-talon”, joka tukisi yrityksen kulttuurin ja toimintatapojen muutosta. Kahdeksankerroksinen talo remontoitiin täysin ja on tänä päivänä lähes kokonaan SEB:n pääkonttorin käytössä.

Metson pääkonttorikiinteistön kehittäminen, myynti ja uudet tilat

Laitoimme vanhan pääkonttorikiinteistön Fabianinkadulla myyntikuntoon, hoidimme kohteen myynnin kansainvälisillä markkinoilla, vieläpä erittäin hyvään hintaan. Lopuksi kartoitimme Metsolle uudet vuokratilat, jotka löysimme Sanomatalosta.

Suomen Lähetysseura – ”lähetystalon” kehitys, myynti asuinkäyttöön ja uudet tilat

Tähtitorninmäellä sijaitsevan arvokiinteistön onnistuneella kaavakehityksellä ja myynnillä parannettiin Lähetysseuran toimintaedellytyksiä pitkälle tulevaisuuteen. Lisää plussaa tuli uusista kustannustehokkaista toimitiloista, jotka löysimme Helsingin Pasilasta.